Commercialisation de programmes neufs
Commercialisation de programmes neufs
PROMOTION IMMOBILIERE - COMMERCIALISATION DE PROGRAMMES NEUFS
Acheter votre logement avec une TVA réduite !
Devenir propriétaire n'est pas une démarche banale, c'est souvent un projet de vie, surtout si vous achetez votre résidence principale pour la première fois.
Pour aider les Français à accéder plus facilement à la propriété, l'État participe au financement du projet en appliquant un taux de TVA réduit de 5,5 % au lieu de 20 %. Dans cet article, nous allons expliquer les conditions d'éligibilité, les méthodes de calcul et les plafonds de ressources à respecter pour bénéficier de cet avantage fiscal.
Dans la plupart des cas, l'achat d'un bien immobilier neuf est soumis à une TVA de 20 %. Cependant, il est possible de bénéficier d'une TVA de 5,5 % si vous achetez une résidence principale située dans une zone faisant l'objet d'une rénovation urbaine, à savoir les zones ANRU, et depuis 2015, à un rayon de 300 mètres autour de ces zones.
La TVA réduite peut être cumulée avec d'autres aides de financement telles que le PTZ (prêt à taux zéro), mais elle n'est pas compatible avec le dispositif Pinel. La TVA à 5 % s'applique également aux biens immobiliers destinés à être occupés par des bénéficiaires du Prêt Social Location Accession (PSLA). Il est également possible de bénéficier d'un taux de TVA réduit de 5,5 % pour entreprendre des travaux de rénovation thermique dans votre logement.
Le calcul de la TVA à 5,5 % est facile. Par exemple, si un célibataire souhaite acheter un logement de deux pièces (T2) d'une valeur de 150 000 € HT, le prix de vente serait de 180 000 € TTC avec un taux de TVA normal de 20 %. Cependant, avec la TVA réduite, le prix serait de 158 250 € TTC, ce qui représente une économie de 21 750 €.
Pour bénéficier de la TVA à 5,5 % en immobilier, certaines conditions doivent être respectées : l'achat ou la construction doit concerner un logement à usage de résidence principale, l'acquéreur doit être une personne physique, l'acheteur doit y résider pendant au moins 10 ans, le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'un contrat de ville, ou à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ou à moins de 500 mètres de la limite d'un quartier faisant l'objet d'une convention, le bien immobilier doit être conforme à la réglementation thermique RT 2012 au minimum, et les revenus de l'acheteur doivent être inférieurs aux plafonds déterminés par l'administration fiscale.
Il est important de noter que la TVA à 5,5 % est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et n'est donc pas compatible avec la mise en location du bien. Si vous décidez de louer
Afin de bénéficier de la TVA à 5,5 %, il est nécessaire de respecter des plafonds de ressources qui sont déterminés chaque année par l'administration. Les revenus pris en compte sont ceux de l'année N-2 après une déduction forfaitaire. La condition de ressources est vérifiée à partir de la date de signature du contrat de réservation, de sorte que les revenus de 2021 seront pris en compte pour une signature en 2023. Si vos revenus dépassent les plafonds fixés, votre dossier ne sera pas éligible à cette réduction de TVA.
Les plafonds de ressources 2023 sont les suivants :
Si vous décidez de revendre votre logement avant la fin de la période requise pour bénéficier de la TVA à taux réduit, vous devrez payer un complément d'impôt. Ce montant est calculé en soustrayant le taux normal de TVA du taux réduit, puis en diminuant le résultat d'un dixième par année de détention à compter de la première année (ou de la cinquième année pour les ventes antérieures au 1er janvier 2014).
Par exemple, si vous vendez votre logement après 5 ans, vous devrez rembourser 50% de la différence entre les deux taux de TVA. Si vous détenez le bien pendant 7 ans, le remboursement sera de 30%, et si vous le détenez pendant 9 ans, il sera de 10%. Toutefois, si vous vendez le logement après la période requise, aucun remboursement n'est dû.
Il existe certaines exceptions qui permettent la cession du bien sans rembourser la TVA à taux réduit, telles que le décès, le décès d'un descendant direct du foyer, la mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres, le chômage pour une durée supérieure à un an attestée par une inscription au service public de l'emploi, la délivrance d'une carte d'invalidité, le divorce ou la dissolution d'un pacte civil de solidarité, le mariage ou le pacs (hors indivision), et la naissance d'un enfant.
Le nouveau dispositif BRS
(Bail Réel Solidaire)
Mis en place en 2016, le Bail Réel Solidaire (BRS) est un nouveau dispositif d’accession sociale à la propriété qui permet de faire baisser de 15 à 40 % le prix des logements sur le long terme en dissociant le bâti du foncier via un Organisme Foncier Solidaire (OFS).
Le BRS permet de devenir propriétaire de sa résidence principale à un prix avantageux en économisant le prix du foncier, tout en contribuant à la mixité sociale et au développement de l'offre de logements.
L’OFS est un organisme à but non lucratif qui va acquérir le terrain de l’opération et en conserver la propriété dans le temps.
Sur ce terrain va être édifié un ensemble immobilier. Les logements seront commercialisés via une procédure similaire à celle de la V.E.FA et qui consiste a signer avec les acquéreurs des baux preneurs sur une longue durée dès qu’ils auront été validés en commission par l'OFS.
L’acquéreur devra respecter les plafonds de ressources PSLA et s’engager a occuper le logement à titre de résidence principale. Il n’aura pas a supporter le prix du terrain mais devra verser en contrepartie une redevance à l’OFS.
En cas de revente, le prix est encadré et le bail est «rechargé». Il peut aussi se transmettre aux héritiers qui peuvent l’occuper s’ils respectent les conditions requises.
Les plafonds de ressources pour bénéficier du dispositif BRS en 2023 sont les suivants :
Mis en place en 2016, le Bail Réel Solidaire (BRS) est un nouveau dispositif d’accession sociale à la propriété qui permet de faire baisser de 15 à 40 % le prix des logements sur le long terme en dissociant le bâti du foncier via un Organisme Foncier Solidaire (OFS).
Le BRS permet de devenir propriétaire de sa résidence principale à un prix avantageux en économisant le prix du foncier, tout en contribuant à la mixité sociale et au développement de l'offre de logements.
L’OFS est un organisme à but non lucratif qui va acquérir le terrain de l’opération et en conserver la propriété dans le temps.
Sur ce terrain va être édifié un ensemble immobilier. Les logements seront commercialisés via une procédure similaire à celle de la V.E.FA et qui consiste a signer avec les acquéreurs des baux preneurs sur une longue durée dès qu’ils auront été validés en commission par l'OFS.
L’acquéreur devra respecter les plafonds de ressources PSLA et s’engager a occuper le logement à titre de résidence principale. Il n’aura pas a supporter le prix du terrain mais devra verser en contrepartie une redevance à l’OFS.
En cas de revente, le prix est encadré et le bail est «rechargé». Il peut aussi se transmettre aux héritiers qui peuvent l’occuper s’ils respectent les conditions requises.
Le prêt-social location-accession
(PSLA - Location avec option d'achat)
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est un dispositif d'accession à la propriété mis en place en 2004 par les pouvoirs publics. Il s'adresse aux ménages disposant de revenus modestes qui souhaitent acheter un logement dans une opération approuvée par l'État pour être éligible aux financements PSLA.
Le mécanisme de location-accession est utilisé dans le cadre de ce dispositif et permet aux ménages sans apport personnel d'acquérir le logement qu'ils occupent en tant que locataires. Les opérations PSLA comportent deux phases : une première phase de location durant laquelle le logement est financé par un opérateur HLM et le locataire-accédant verse une redevance composée d'une indemnité d'occupation et d'une épargne (la "part acquisitive") et une deuxième phase où les ménages ont la possibilité de choisir le statut d'accédant à la propriété.
Pour attirer les ménages à faibles revenus vers la location-accession, le prêt social location-accession (PSLA) a été créé en 2004 pour ce type d'opérations sociales dans le neuf. Le PSLA bénéficie des mêmes avantages fiscaux que le prêt locatif social (TVA réduite et exonération de TFPB dans le neuf) et peut éventuellement être transféré de l'opérateur à un ménage accédant. Sous certaines conditions, il peut être cumulé avec un prêt à taux zéro (PTZ).
Le PSLA s’adresse à des ménages bénéficiant de ressources modestes et ne disposant pas d’apport personnel pour entreprendre leur opération d’accession.
Les plafonds de ressources en 2023 sont les suivants :
Pendant la première phase appelée "phase locative", le logement est la propriété de l'opérateur et le locataire-accédant verse une redevance qui comprend une indemnité d'occupation, des charges et une épargne assimilable, déductible du prix d'achat du logement. Le ménage peut choisir à tout moment de devenir propriétaire de son logement ou de rester locataire si l'opérateur lui en offre la possibilité. Pendant la phase locative, le montant de l'indemnité d'occupation est plafonné en fonction de la zone géographique du logement. Ce montant peut être révisé annuellement en fonction de l'indice de référence des loyers.
Les plafonds de redevance locative applicable en 2023 sont les suivants :
La Levée d'option :
Si le locataire-accédant souhaite devenir propriétaire, il peut lever l'option, ce qui implique que le prix de cession est fixé dans le contrat de location-accession et qu'il est minoré chaque année. L'opérateur doit disposer d'un engagement de crédit pour financer le transfert de propriété, et l'établissement de crédit doit vérifier la solvabilité du ménage. Si l'organisme a contracté des prêts Action Logement, ceux-ci sont remboursés par anticipation, et le ménage peut bénéficier de prêts acccession d'Action Logement. Le ménage conserve les avantages fiscaux et les conditions financières avantageuses du dispositif. S'il ne peut pas lever l'option et que ses ressources sont inférieures aux plafonds PLUS, l'opérateur doit lui proposer trois offres de relogement dans le parc locatif social.
Les garanties de rachat et de relogement applicables aux ventes effectuées par des organismes HLM :
Ces dispositions permettent aux bénéficiaires de PSLA de bénéficier d'une sécurité accrue en cas de difficultés personnelles, professionnelles ou familiales qui les empêcheraient de continuer à occuper leur logement. La garantie de rachat leur permet de céder leur bien à l'opérateur HLM à un prix prédéfini, tandis que la garantie de relogement leur offre des solutions de relogement si nécessaire. Ces garanties sont soumises à certaines conditions et délais.
La garantie de relogement est mise en oeuvre dans les mêmes conditions dès lors que le ménage a des ressources inférieures aux plafonds Hlm.
La garantie de relogement consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le ménage dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour l’accepter. A l’expiration de ce délai, si le ménage n’a pas accepté l’une des trois offres, la garantie cesse de s’appliquer.
La loi PINEL
La loi Pinel a pour but d'encourager la construction de nouveaux logements dans les zones où la demande en logements locatifs dépasse l'offre disponible, également appelées « zones tendues ». Le gouvernement a créé une carte de la France qui prend en compte les besoins immobiliers et qui divise le pays en plusieurs zones, classées de A bis à C, en fonction de la pression du marché locatif. La zone A bis comprend les villes à très forte demande telles que Paris, la petite couronne et quelques villes du bassin Genevois français. Les zones A et B1 comprennent également des villes qui ont un fort besoin de nouveaux logements. Les zones B2 et C sont des zones dites « détendues », où l'offre de logements est supérieure à la demande. Depuis le 31 décembre 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel, que ce soit pour les logements neufs ou anciens.
Pour connaître la zone de votre ville, vous pouvez cliquez sur le lien ci-dessous :
Le dispositif Pinel est une mesure de défiscalisation dans l'immobilier qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un bien locatif neuf dans les zones dites "tendues". La loi fixe un plafond de 300 000 euros pour le prix d'achat, incluant les frais de notaire, et un maximum de 5 500 euros/m2 habitable. Les économies d'impôts varient en fonction de la durée d'engagement locatif, allant de 10,5 % pour une location de 6 ans, à 17,5 % pour une location de 12 ans, dans la limite de 63 000 euros. En cas d'achat en SCI, le plafond s'applique par contribuable.
Le dispositif Pinel peut également permettre une exonération totale ou partielle de la taxe foncière, si la mairie accepte. Pour cela, une demande doit être déposée dans les 90 jours suivant la date d'achèvement des travaux en remplissant le formulaire 2044-EB et en respectant les conditions d'éligibilité du dispositif, notamment les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Lorsque vous investissez dans un appartement en loi Pinel, vous êtes tenu de le louer pour une période déterminée tout en respectant les plafonds de loyer et de revenus des locataires. Ces limites sont calculées en fonction de la zone géographique où se situe votre bien et sont plus élevées dans les zones A bis que dans les zones B. Il n'y a pas d'autres exigences et contrairement au dispositif Duflot précédent, vous pouvez louer à un membre de votre famille directe. Les plafonds de revenus des locataires et de loyers sont révisés chaque année et peuvent être consultés sur le site web de l'administration française.
Les plafonds de loyer sont les suivants :
